Trong tay môi giới, việc nào giao được cho AI, cài xong thì một tuần trông thế nào, và việc nào nó tuyệt đối không được đụng (giá nhà và lời khuyên đầu tư đứng đầu bảng). Chỉ giúp sếp nhìn ra nên vá mắt xích nào trước.
Sáng thứ Bảy, sếp đứng ở cửa một buổi open home phát danh thiếp, điện thoại trong túi rung liên tục: mấy tin hỏi từ trang rao bán, một tin nhắn hỏi căn này còn không, và một cuộc gọi nhỡ.
Sếp lo cho cả đám khách đang đứng trong nhà; tới trưa ngồi vào xe mới mở máy ra thì buổi sáng đã trôi qua từ lâu.
Cái phễu của nghề này, ô đầu tiên chưa bao giờ là "có khách hay không", mà là ngay lúc khách giơ tay thì sếp có mặt hay không.
Từ lúc khách hỏi cho tới sau khi chốt giao dịch, đi hết một sợi dây. Vế trên là bây giờ, vế dưới là sau khi cài xong.
Bây giờTrang rao bán, Zalo, form trên website, tin nhắn Google — mấy cửa vào nằm rải trên hai cái điện thoại. Cuối tuần là cao điểm xem nhà, cũng đúng là lúc sếp không rảnh mở máy nhất.
Sau khi cài xongMỗi tin hỏi đều có một câu trả lời đầu tiên tử tế trong vòng vài phút: căn nhà còn, buổi mở cửa kế tiếp là khi nào, tiện thể hỏi luôn khách cần mấy phòng ngủ, coi những khu nào. Lúc sếp xong việc lên xe, trên máy đã là một danh sách phân loại sẵn.
Bây giờHẹn một buổi xem riêng phải nhắn qua nhắn lại mãi mới chốt được giờ. Sáng thứ Bảy chính sếp cũng không nhớ nổi hôm nay có bao nhiêu nhóm sẽ tới.
Sau khi cài xongCác khung giờ để chọn, tin xác nhận, lời nhắc trước một ngày — tất cả là bản nháp dọn sẵn, sếp chỉ bấm gửi. Sáng thứ Bảy có một danh sách: hôm nay mấy nhóm, mấy giờ, ai là lần đầu tới. Có người dời lịch thì tin báo cũng có sẵn.
Bây giờGặp mặt rồi mới biết khách còn chưa đi gặp broker, hoặc ngân sách còn cách căn này một quãng. Thời gian đổ vào đúng người không nên đổ.
Sau khi cài xongNhững thứ cần hỏi được hỏi đủ ngay trong lần trao đổi đầu: khoảng ngân sách, đã có pre-approval chưa, khi nào muốn chốt, mua ở hay mua đầu tư, cần mấy phòng ngủ, coi khu nào. Nó chỉ lo hỏi đủ và ghi đủ, không thay sếp phán ai đáng giá hơn ai.
Bây giờMột căn nhà mà chữ nghĩa phải viết đi viết lại: bản cho trang rao bán, bản cho Zalo, bản cho mạng xã hội, tiếng Việt một bản tiếng Anh một bản. Xong buổi mở cửa, tối chủ nhà gọi hỏi tình hình, sếp nhớ tới đâu nói tới đó.
Sau khi cài xongMột bản gốc ra được mấy phiên bản, có cả tiếng Việt lẫn tiếng Anh, còn cách nói về giá thì thống nhất theo đúng quy tắc sếp đặt ra. Sau buổi mở cửa có bao nhiêu nhóm tới, khách hỏi nhiều nhất chuyện gì — gom thành một bản báo cáo tuần gửi thẳng cho chủ nhà.
Bây giờNgười đã xem nhà từ mấy tháng trước, người trả giá hụt, chủ nhà còn đang ngó nghiêng — tất cả nằm trong đầu sếp và trong một đống lịch sử chat. Rốt cuộc chỉ có mấy người gần đây nhất là được theo tới nơi.
Sau khi cài xongMỗi tuần một nhúm nhỏ tin nhắn nháp, tin nào cũng có lý do thật: căn khách từng xem đã bán rồi, khu khách để ý tuần này có buổi mở cửa mới. Lý do không đủ chắc thì thà đừng nhắn; ai đã nói đừng gửi nữa thì cắt luôn vĩnh viễn.
Bây giờXong settlement là quan hệ đứt. Nghề này khách quay lại tính bằng năm, nguồn sống thật sự là khách giới thiệu khách, vậy mà chẳng ai còn sức chăm người đã trả tiền xong.
Sau khi cài xongSau settlement ít lâu hỏi một câu ở có ổn không, xin một lời đánh giá, qua một năm hỏi thăm lại — tất cả xếp sẵn theo thời gian, bản nháp nằm chờ sếp bấm. Khách giới thiệu khách chỉ xảy ra khi còn có người nhớ tới sếp.
Cuối tuần đánh trận, thứ Hai dọn chiến trường. Cài xong rồi thì chiến trường tự dọn.
Ranh giới của nghề này cứng hơn hầu hết các ngành: nói ra một nửa số câu là đã bước vào vùng quản lý của pháp luật.
Khách hỏi, xem nhà, chăm khách, giới thiệu — bốn chỗ hở trên cùng một sợi dây, mà thường chỉ có một chỗ đang thật sự rớt người. Bài chẩn đoán hỏi 13 câu bằng đúng cách nói của nghề môi giới, 5 phút trả lời xong là ra điểm ngay, và chỉ ra ba việc nên vá trước.
Làm bài chẩn đoán miễn phí · 5 phút có kết quả Hoặc xem trước trong học viện cài những gì và tính phí ra saoĐiện thoại thì có một số máy lúc nào cũng có người nhấc đỡ phía sau, lúc sếp đang dẫn khách hay đứng ở sàn đấu giá thì nó nghe. Còn mấy cửa vào kiểu trang rao bán hay Zalo, việc của nó là gom những câu hỏi rải rác lại thành một bộ ghi nhận và một cách trả lời thống nhất; khi nào chuyển cho sếp là do sếp đặt luật.
Câu trả lời đầu tiên không phải để chốt, mà để người ta đừng nguội: xác nhận căn nhà còn, cho biết buổi mở cửa kế tiếp là khi nào. Cuộc gọi thật sự vẫn là sếp gọi. Khách chưa bao giờ khó chịu vì nhanh, khách khó chịu vì không ai đáp.
Không, và cũng đừng để nó mở miệng. Đây không phải chuyện nó làm được hay không, mà là chuyện luật lệ của nghề. Việc của nó là đánh dấu câu hỏi đó rồi đẩy sang sếp, để sếp cầm những giao dịch tương đương mà trả lời.
Làm một mình mới là đáng nhất. Nút thắt của người làm một mình là cùng lúc chỉ có mặt được ở một chỗ, mà nghề này thì mấy khoảnh khắc khách giơ tay lúc nào cũng đụng vào nhau.
Không đụng; nó vá đúng phần mà trong CRM không ai điền, không ai theo. Còn dữ liệu để ở đâu, giữ bao lâu, có bị mang đi huấn luyện không — phải hỏi cho rõ trước khi cài, đây là tiêu chí cứng khi chọn nhà cung cấp.